Zpětný leasing nemovitosti pro firmy: jak funguje

Zpětný leasing nemovitosti, v angličtině „sale and leaseback“, je způsob, jak firma může získat peníze vázané v nemovitosti, aniž by ji musela opustit. Nemovitost prodá a zároveň si ji pronajme zpět. Obvykle si také sjedná možnost, že ji později za dohodnutých podmínek odkoupí.

Jde o nástroj, který může dávat smysl, ale je třeba mu dobře rozumět. Převod vlastnictví je zásadní krok. V tomto článku vysvětlujeme, jak to funguje, komu to může pomoci a kde jsou rizika.

ICORENT se věnuje výhradně podnikatelům a firmám s IČO. Zpětný leasing chápeme jako nástroj podnikového financování, nikoli řešení pro spotřebitele.

Jak zpětný leasing funguje

Základní schéma má obvykle tři části:

1. Prodej. Firma (nebo vlastník nemovitosti) prodá nemovitost investorovi či financující společnosti. Kupní cena se vyplatí prodávajícímu.
2. Nájem. Současně se uzavře nájemní smlouva, díky které může firma nemovitost dál používat – provozovnu, sklad, kanceláře či výrobní halu.
3. Zpětný odkup. Smlouvy často obsahují právo (opci) nemovitost v budoucnu odkoupit za předem dohodnutou cenu a v dohodnuté lhůtě.

Konkrétní podoba se může lišit. Proto je vždy nutné číst smlouvy jako celek a rozumět tomu, jak na sebe navazují.

Kdy může zpětný leasing pomoci

Firmy jej zvažují v různých situacích:

• potřebují uvolnit kapitál vázaný v nemovitosti pro rozvoj, zásoby nebo zakázky,
• chtějí splatit dražší závazky a zjednodušit svou finanční strukturu,
• banka odmítla financování, ale firma má hodnotnou nemovitost,
• potřebují vyřešit akutní situaci s věřiteli a zabránit jejímu zhoršení,
• strategicky nechtějí mít kapitál uložený v budově, ale v provozu firmy.

Pro firmu je výhodou, že nemusí stěhovat provoz a může dál fungovat ve známém prostředí.

Rozdíl oproti úvěru se zástavou nemovitosti

Obě řešení využívají hodnotu nemovitosti, ale princip je odlišný:

• Úvěr se zástavou: zůstáváte vlastníkem, věřitel má zástavní právo zapsané v katastru, splácíte úvěr.
• Zpětný leasing: vlastníkem se stává investor, platíte nájem a máte možnost nemovitost odkoupit.

Který nástroj je vhodnější, záleží na konkrétní situaci, na tom, kdo nemovitost vlastní, na daňových a účetních dopadech i na tom, jak rychle a jakým způsobem chcete situaci řešit. Vždy doporučujeme oba přístupy porovnat s daňovým poradcem nebo účetní.

Výhody, které stojí za zvážení

• Rychlé uvolnění kapitálu. Peníze vázané v nemovitosti lze využít pro podnikání.
• Kontinuita provozu. Firma zůstává na stejném místě.
• Méně závislosti na bankovním scoringu. Rozhoduje především hodnota nemovitosti a realističnost plánu.
• Jasně dané podmínky. Nájem i cena odkupu jsou obvykle sjednány předem.

Rizika, která je třeba znát

Zpětný leasing má i vážné nevýhody. Je fér o nich mluvit stejně otevřeně jako o výhodách.

Ztráta vlastnictví

Od prodeje už nemovitost nevlastníte. Pokud nebudete platit nájem nebo nevyužijete možnost odkupu podle smlouvy, nemovitost můžete trvale ztratit.

Cena odkupu a celkové náklady

Součet zaplaceného nájmu a ceny zpětného odkupu bývá vyšší než částka, kterou jste při prodeji získali. To je cena za financování. Spočítejte si celkové náklady za celou dobu a porovnejte je s jinými možnostmi.

Lhůty a podmínky odkupu

Klíčové otázky zní: Do kdy můžete nemovitost odkoupit? Za jakou cenu? Co se stane, pokud budete s nájmem v prodlení? Může opce zaniknout? Odpovědi musí být ve smlouvě jasně uvedeny.

Daňové a účetní dopady

Prodej nemovitosti může mít daňové důsledky, například u daně z příjmů nebo DPH. Dopad se liší podle toho, kdo je vlastníkem a jak dlouho nemovitost vlastní. Tuto oblast vždy konzultujte s daňovým poradcem.

Nemovitost, ve které bydlíte

Pokud jde o nemovitost, kterou využíváte i k bydlení, je riziko pro vás a vaši rodinu výrazně vyšší. Takové rozhodnutí dobře zvažte a poraďte se s nezávislým právníkem.

Na co si dát pozor ve smlouvě

Před podpisem projděte zejména:

• výši kupní ceny a způsob a termín její výplaty,
• výši nájemného, jeho splatnost a případné zvyšování,
• kdo nese náklady na údržbu, pojištění a daň z nemovitostí,
• cenu, lhůtu a postup zpětného odkupu,
• důsledky prodlení s nájmem a možnost výpovědi,
• jak a kdy se zapisují práva do katastru nemovitostí.

Nepodepisujte nic, čemu nerozumíte. Seriózní partner vám dá čas na prostudování a nebude vadit, když si smlouvu necháte zkontrolovat advokátem.

Pro koho zpětný leasing obvykle není vhodný

• pro firmy, jejichž podnikání dlouhodobě negeneruje dost peněz na nájem,
• tam, kde není reálný plán, jak nemovitost odkoupit, a přitom na ní firmě zásadně záleží,
• pro situace, kdy jsou jednodušší a levnější cesty, například prodej nepotřebného majetku.

Příklad, jak o rozhodnutí přemýšlet

Představte si firmu, která vlastní výrobní halu a potřebuje kapitál na velkou zakázku. Banka financování odmítla kvůli slabšímu minulému roku. Firma může zvažovat úvěr se zástavou haly, nebo zpětný leasing.

Pomůže položit si tyto otázky:

• Je pro nás důležité zůstat vlastníkem, nebo nám stačí halu dlouhodobě užívat?
• Z čeho zaplatíme nájem a z čeho případně odkoupíme halu zpět?
• Jaké budou celkové náklady obou variant za stejné období?
• Jaké jsou daňové dopady prodeje a jak to ovlivní naše účetnictví?

Odpovědi se u každé firmy liší. Smyslem je udělat informované rozhodnutí, ne to nejrychlejší.

Shrnutí

Zpětný leasing nemovitosti může firmě pomoci uvolnit kapitál a přitom zachovat provoz. Převod vlastnictví však představuje zásadní rozhodnutí s právními i daňovými dopady. Porovnejte tento nástroj s úvěrem se zástavou, spočítejte celkové náklady a nechte si poradit nezávislým odborníkem.

Nezávazná konzultace

Pokud vás zpětný leasing zajímá nebo si nejste jisti, zda je pro vaši firmu vhodnější než úvěr se zástavou, ozvěte se nám. V rámci bezplatné a nezávazné konzultace projdeme vaši situaci a vysvětlíme možnosti i jejich rizika. Rozhodnutí necháme zcela na vás.