Úvěr se zástavou nemovitosti pro firmy a podnikatele

Když firma potřebuje peníze a banka zrovna neříká „ano“, často se nabízí otázka: nemohu využít hodnotu nemovitosti, kterou já nebo moje společnost vlastníme? Úvěr se zástavou nemovitosti je přesně takový nástroj. Může být užitečný, ale není to rozhodnutí, které by se mělo dělat ve spěchu. V tomto článku vysvětlujeme, jak funguje, pro koho dává smysl a na co si dát pozor.

Hned na úvod důležitá poznámka: ICORENT se zaměřuje výhradně na podnikatele a firmy s IČO a na financování podnikatelských potřeb. Nejde o produkt pro domácnosti ani spotřebitele.

Co je úvěr se zástavou nemovitosti

Jde o úvěr, u kterého věřitel získá jako zajištění zástavní právo k nemovitosti. Zástavní právo se zapisuje do katastru nemovitostí a je vidět na listu vlastnictví. Pokud dlužník úvěr řádně splatí, zástavní právo se z katastru vymaže.

Zástava snižuje riziko věřitele. Díky tomu se nebankovní věřitel může víc soustředit na hodnotu a prodejnost nemovitosti a méně na to, jak firma vypadá v tabulkách bankovního scoringu. To je hlavní důvod, proč může být takové financování dostupné i firmám, které banka odmítla.

Kdo může být zástavcem

Zastavená nemovitost nemusí patřit přímo firmě, která si půjčuje. Běžně se setkáváme s tím, že ručí:

• samotná společnost svým areálem, halou nebo kancelářemi,
• jednatel či společník svým bytem, domem nebo pozemkem,
• jiná spřízněná osoba, která s tím souhlasí.

Pokud ručí třetí osoba, měla by plně rozumět tomu, co podepisuje. Doporučujeme, aby si smlouvu nechala posoudit nezávislým právníkem.

Pro koho dává tento typ financování smysl

Úvěr se zástavou nemovitosti bývá vhodný v situacích, kdy má podnikatel hodnotný majetek, ale potřebuje rychle uvolnit kapitál. Typicky jde o tyto případy:

• banka žádost zamítla kvůli krátké historii, ztrátovému roku nebo nestandardnímu oboru,
• firma potřebuje překlenout výpadek cash-flow, například kvůli opožděným platbám odběratelů,
• je potřeba sloučit a zlevnit několik drahých závazků do jednoho,
• naskytla se obchodní příležitost (zakázka, nákup zásob, stroje), na kterou bankovní proces nestihne zareagovat,
• hrozí vymáhání pohledávek a podnikatel chce situaci vyřešit dřív, než se zhorší.

Naopak tam, kde podnikání dlouhodobě negeneruje dost peněz na splátky a nový úvěr by jen oddálil problém, je na místě zpozornět. Úvěr nevyřeší ztrátový byznys model. V takovém případě je férovější zvážit restrukturalizaci, prodej části majetku nebo konzultaci s insolvenčním či finančním poradcem.

Jak probíhá posouzení žádosti

Každý věřitel má vlastní postup, ale obecně se posuzuje několik oblastí.

Nemovitost

Rozhoduje typ nemovitosti, lokalita, stav, tržní hodnota a právní stav. Věřitel si obvykle nechá zpracovat odhad nebo ocenění a prověří list vlastnictví – zda na nemovitosti nejsou jiná zástavní práva, exekuční poznámky, věcná břemena nebo omezení převodu.

Poměr úvěru k hodnotě zajištění

Výše úvěru se odvíjí od hodnoty zástavy. Nebankovní věřitelé zpravidla nepůjčují plnou hodnotu nemovitosti, aby měli rezervu pro případ poklesu cen nebo nákladů na vymáhání. Konkrétní poměr se liší podle typu a lokality nemovitosti.

Podnikání a schopnost splácet

I když je zástava důležitá, seriózní věřitel se zajímá, z čeho budete splácet. Pomůže stručný popis podnikání, přehled příjmů a závazků a jasný plán, k čemu peníze použijete a jak bude úvěr splacen – ať už průběžně, nebo jednorázově z prodeje, refinancování či příjmu ze zakázky.

Kolik takové financování stojí

Nebankovní financování bývá zpravidla dražší než bankovní úvěr. Věřitel nese vyšší riziko a pracuje rychleji a individuálněji. Celková cena se skládá z více složek, proto se nevyplácí dívat se jen na úrokovou sazbu.

Při porovnání nabídek si všímejte:

• úrokové sazby a způsobu jejího výpočtu,
• poplatků za zpracování, odhad, právní služby a vklad do katastru,
• sankcí za prodlení a smluvních pokut,
• podmínek předčasného splacení,
• celkové částky, kterou za dobu trvání úvěru zaplatíte.

Dobrou praxí je požádat o přehled všech nákladů písemně a spočítat si celkovou cenu ve stejném horizontu u každé nabídky. Pokud vám někdo odmítá náklady jasně vyčíslit, je to varovný signál.

Rizika, o kterých je fér mluvit otevřeně

Zástava nemovitosti je vážný závazek. Než se rozhodnete, zvažte zejména:

• Riziko ztráty nemovitosti. Pokud úvěr nebude splácen, věřitel může zástavní právo uplatnit. U rodinného bydlení to má dopad na celou domácnost.
• Riziko přecenění vlastních možností. Optimistický plán tržeb se nemusí naplnit. Počítejte i s horším scénářem.
• Smluvní ujednání. Čtěte celou smlouvu včetně všeobecných podmínek, zejména pasáže o prodlení, zesplatnění a pokutách.
• Tlak na rychlé rozhodnutí. Seriózní věřitel vám dá čas smlouvu prostudovat a probrat ji s poradcem.

Doporučujeme vždy konzultovat smlouvu s nezávislým advokátem nebo daňovým poradcem, obzvlášť pokud ručí nemovitost, ve které bydlíte.

Jak se připravit

Čím lépe připravené podklady, tím rychlejší a přesnější posouzení. Hodí se mít po ruce:

• základní informace o firmě (IČO, výpis z obchodního nebo živnostenského rejstříku),
• informace o nemovitosti a aktuální list vlastnictví,
• přehled současných úvěrů a závazků,
• stručný popis účelu financování a plánu splácení,
• případně poslední účetní výkazy nebo daňové přiznání.

Nebojte se otevřeně popsat i nepříjemné skutečnosti, jako jsou dluhy po splatnosti nebo probíhající řízení. Skrývání problémů obvykle jen prodlouží jednání. Naopak otevřenost umožní najít řešení, které je realistické.

Shrnutí

Úvěr se zástavou nemovitosti může firmě pomoci získat kapitál v situaci, kdy bankovní cesta není průchozí. Jeho síla – zajištění nemovitostí – je zároveň jeho hlavním rizikem. Rozhodujte se proto s rozvahou, porovnávejte celkové náklady, čtěte smlouvy a nebojte se zeptat na cokoli, čemu nerozumíte.

Nezávazná konzultace

Pokud zvažujete tento typ financování pro svou firmu, můžete nám svou situaci popsat v rámci bezplatné a nezávazné konzultace. Společně projdeme, zda a jaké řešení dává smysl – a pokud usoudíme, že pro vás vhodné není, řekneme vám to na rovinu. Rozhodnutí je vždy jen na vás.