Investování do zajištěných půjček: výnos a rizika

Investice do půjček zajištěných nemovitostí přitahují investory, kteří hledají pravidelný výnos a zároveň chtějí, aby jejich peníze byly kryté hmotným majetkem. Princip je srozumitelný: investor poskytne prostředky na úvěr pro podnikatele a úvěr je zajištěn zástavním právem k nemovitosti.

Zní to jednoduše, ale za každou investicí se skrývají rizika. V tomto článku vysvětlujeme, jak tento typ investování funguje, co ovlivňuje výnos a na co se ptát dřív, než peníze odešlete.

Úvěry, do kterých lze přes ICORENT investovat, jsou poskytovány výhradně podnikatelům a firmám s IČO na podnikatelské účely, nikoli spotřebitelům.

Jak investování do zajištěných půjček funguje

Zjednodušeně:

1. Podnikatel potřebuje financování a nabídne jako zajištění nemovitost.
2. Úvěr se posoudí – nemovitost, právní stav, podnikání dlužníka a plán splácení.
3. Investor nebo skupina investorů poskytne prostředky.
4. Do katastru nemovitostí se zapíše zástavní právo.
5. Dlužník splácí úroky a jistinu, investor dostává výnos.
6. Po splacení se zástavní právo vymaže.

Co je pooling investorů

Při poolingu se spojí prostředky více investorů. Díky tomu se lze podílet na větších úvěrech nebo rozložit investici mezi více úvěrů. Je ale důležité vědět, jak je pool právně uspořádán: kdo je zástavním věřitelem, kdo zajištění spravuje a jak se rozhoduje v případě problémů se splácením.

Co ovlivňuje výnos

Výnos z úvěrů pro podnikatele bývá vyšší než u běžných spořicích produktů. Je to odměna za riziko a za to, že jsou peníze po určitou dobu vázané. Výše výnosu se liší podle:

• rizikovosti dlužníka a jeho podnikání,
• typu, lokality a prodejnosti nemovitosti,
• poměru výše úvěru k hodnotě zajištění,
• pořadí zástavního práva,
• délky trvání úvěru.

Buďte opatrní u nabídek, které slibují vysoký výnos bez rizika nebo „garantovaný“ výnos. Vyšší výnos vždy souvisí s vyšším rizikem.

Rizika, o kterých musíte vědět

Riziko nesplácení

Dlužník se může dostat do potíží a přestat splácet. Výplata výnosu se pak zpozdí nebo přeruší a návratnost jistiny závisí na vymáhání.

Riziko hodnoty zajištění

Hodnota nemovitosti se může změnit. Odhad je odhad, nikoli záruka prodejní ceny. Při nuceném prodeji může být dosažená cena nižší, než se předpokládalo.

Riziko času a nákladů vymáhání

Realizace zástavního práva není otázkou dnů. Může trvat delší dobu a stát peníze na právní služby, dražbu a další náklady. Po tuto dobu jsou prostředky investora vázané.

Riziko pořadí zástavního práva

Pokud je zástavní právo zapsáno v druhém či dalším pořadí, jsou z výtěžku prodeje nejprve uspokojeni věřitelé s lepším pořadím. To může výrazně ovlivnit návratnost.

Riziko likvidity

Prostředky jsou obvykle vázané po celou dobu úvěru. Předčasný výstup nemusí být možný, nebo jen za nevýhodných podmínek.

Riziko zprostředkovatele a struktury

Investor často nevstupuje do vztahu s dlužníkem přímo, ale přes společnost, která investici organizuje. Je proto potřeba rozumět, jak je struktura nastavena, jak jsou oddělené prostředky investorů a co se stane, pokud by se zprostředkovatel dostal do potíží.

Riziko koncentrace

Pokud vložíte vše do jednoho úvěru, jedno selhání může mít velký dopad. Rozložení do více úvěrů riziko nesnižuje na nulu, ale může ho rozprostřít.

Jak si investiční příležitost prověřit

Než budete investovat, ptejte se:

• Kdo je dlužník a čím se zabývá? Jaký je účel úvěru?
• Jaká nemovitost slouží jako zajištění? Kdo zpracoval odhad a kdy?
• Jaký je poměr úvěru k hodnotě zajištění?
• V jakém pořadí bude zástavní právo zapsáno? Jsou na nemovitosti jiná zatížení?
• Kdo je zástavním věřitelem a jak jsou chráněna práva investorů?
• Jak probíhá vymáhání a kdo o něm rozhoduje?
• Jaké jsou poplatky a jaký čistý výnos zbude investorovi?
• V jakém právním režimu investice probíhá a jaké jsou informační povinnosti vůči investorům?

Požádejte o dokumentaci, včetně výpisu z katastru nemovitostí a smluv. Seriózní subjekt vám odpoví srozumitelně a písemně. Pokud se vám odpovědí nedostává, je to důvod k opatrnosti.

Nezapomeňte na daně

Výnosy z úroků podléhají zdanění. Způsob zdanění se může lišit podle toho, zda investujete jako fyzická osoba, nebo přes společnost, a podle toho, kde jste daňovým rezidentem. Doporučujeme probrat to s daňovým poradcem.

Pro koho je tento typ investice vhodný

Investice do zajištěných podnikatelských úvěrů mohou být vhodné pro investory, kteří:

• rozumí rizikům a jsou schopni je unést,
• nepotřebují k investovaným penězům rychlý přístup,
• mají diverzifikované portfolio a tento typ investice tvoří jen jeho část,
• jsou ochotni si podklady prostudovat.

Naopak nejsou vhodné pro peníze, které budete potřebovat v blízké době, nebo pro prostředky, jejichž ztráta by vás vážně ohrozila.

Jak přemýšlet o diverzifikaci

Zajištěné úvěry by měly tvořit jen část vašeho portfolia. Rozumné je kombinovat je s jinými typy aktiv a s rezervou, ke které máte rychlý přístup.

I v rámci samotných úvěrů pomáhá rozložení:

• do více dlužníků z různých oborů,
• do nemovitostí různého typu a v různých lokalitách,
• do úvěrů s odlišnou dobou splatnosti, aby se prostředky nevracely všechny najednou.

Diverzifikace neodstraní riziko jednotlivého úvěru, ale může omezit dopad případného problému na celé portfolio. Před každou další investicí si znovu položte otázku, zda rozumíte tomu, do čeho vstupujete, a zda byste unesli i horší scénář.

Shrnutí

Investování do půjček zajištěných nemovitostí může nabídnout zajímavý výnos a hmotné krytí. Zajištění však není garance. Rozhodují kvalita dlužníka, hodnota a pořadí zástavy, právní struktura a schopnost řešit problémy. Investujte uvážlivě, ptejte se a nenechte se strhnout sliby.

Nezávazná konzultace

Pokud vás zajímá, jak u ICORENT funguje investování do zajištěných podnikatelských úvěrů, domluvte si bezplatnou a nezávaznou konzultaci. Vysvětlíme strukturu, způsob posuzování úvěrů i rizika, se kterými je třeba počítat. Rozhodnutí, zda investovat, je jen na vás.